限购政策下,房屋买卖合同如何处理?

时间:2017-08-02   作者: 记者 高原   来源:廊坊日报
    市民王先生:我的户口在北京,今年5月1日在廊坊市买了一套二手房。合同签订后,我按照合同约定支付了全部购房款。6月2日,廊坊市政府为了贯彻实施《河北省人民政府办公厅关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》(冀政办字【2017】第45号文)出台新限购政策(廊政办61号文),对外地户籍居民在廊坊购房有了限制,必须满足在廊坊市上缴三年社保这一条件。这种情况下,我的房屋买卖合同是否还有效?是否可以解除?如果解除我是否应该承担违约责任?
 
    律师解答:市政府的限购政策不影响王先生的房屋买卖合同效力,政府限购政策所能影响的是合同目的是否能够实现。廊政办61号文指出,非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的,限购1套住房。政府文件从性质上讲,不属于国家法律法规,也不属于地方法规和政府规章,因此,它不会影响合同效力。
 
    但是,政府文件的出台对于王先生而言,其所签订的房屋买卖合同预示着王先生无法取得房屋的所有权,无法实现合同的目的,因此,王先生具备合同解除权,可以要求解除合同。 王先生解除合同的理由是限购政策,而限购政策属于《合同法》不可归责于双方不可抗力因素导致的,因此,王先生无需承担违约责任。
 
    政府限贷政策要求首付提高到50%,那房屋买卖合同是否可以解除,买受方是否可以不承担违约责任?
 
    市民周先生:今年3月,我通过中介公司买了一套二手房,合同约定首付30%,其余款项银行商业贷款。3月22日、6月2日,市政府分别出台了廊政办27号文和廊政办61号文,都明确指出,本地户籍居民购买二套房产,银行商业贷款首付不得低于50%。我已经没有能力支付这么高的首付款。合同是否可以解除,我是否需要承担违约责任?
 
    律师解答:周先生的房屋买卖合同可以解除,同时也无需承担违约责任。理由是廊政办27号文和廊政办61号文的出台直接影响了周先生履行合同的能力,由于政府文件的出台导致周先生不再具备完全履行合同的能力,属于《合同法》中的情势变更。因此,周先生可以解除合同,并不用承担违约责任。
 
    卖方不配合办理过户手续,该如何维权?
 
    市民李先生:2016年底,我全款买了一套房子,购房款支付给卖方之后,卖方不按合同约定跟我办理过户手续。现在,卖方杳无音信,我该如何维权?
 
    律师解答:李先生可以拿着购房合同、房款支付凭证到法院起诉,要求判决买卖合同有效,房屋所有权归李先生所有。即使作为被告的卖方不出庭,法院会缺席审理、缺席判决,李先生拿到生效的判决后可以依据判决到房管局申请变更过户。
 
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